#Mots-clés: Location, Location en meublé, immeuble, loyer, taxe sur la valeur ajoutée, TVA, normalité, communauté d’intérêt, bailleur, locataire, prix symbolique, activité économique, droit à déduction
#Auteur: Arnaud¤ MORAINE
#Qualités: Avocat associé, KPMG Avocats
Il peut être intéressant, pour des raisons patrimoniales et dans un souhait d’organiser efficacement une activité, d’exploiter un bien immeuble via un véhicule juridique qui donne ensuite le bien en location à l’associé principal dudit véhicule, afin d’y exercer sa propre activité. Lorsque cette activité n’est pas soumise à la TVA et que la TVA grevant les loyers n’est pas récupérable, la tentation est alors forte de fixer un loyer très faible. Le risque est de voir l’administration fiscale considérer que le véhicule n’exerce pas d’activité économique, pour mieux rejeter la déduction de la TVA grevant l’achat ou la construction de l’immeuble, ainsi que la TVA grevant les frais généraux.
Au fil de la jurisprudence, les juridictions commencent à définir les limites de l’activité économique. Pour la CJUE, le lien avec une activité économique taxable est la seule condition du droit à déduction, indépendamment de la rentabilité de l’opération (V. § 4). Pour autant, elle rejette l’assujettissement à la TVA lorsque des conditions anormales sont caractérisées, sans s’intéresser au fait que les parties soient liées ou pas (V. § 10).
En revanche, nombreuses sont les illustrations par les juges français du fond de l’absence d’activité économique en cas de prix trop faible (V. § 12). En particulier, les juridictions du fond sont davantage promptes à caractériser une absence d’activité économique réelle en cas de communauté d’intérêts entre les parties (V. § 15). Enfin, cette jurisprudence est même susceptible d’être étendue à des locations de bien meubles corporels, notamment des véhicules (V. § 28).
Il s’ensuit finalement que plusieurs critères précis peuvent être retenus pour fixer la limite à partir de laquelle un prix est si bas qu’il ne caractérise plus une activité économique (V. § 30). Nous avons tenté de les résumer dans un tableau qui se veut une illustration non exhaustive de plusieurs affaires particulièrement intéressantes sur ce thème.
