#Mots-clés: Démembrement de propriété, Usufruit, Usufruit à durée fixe, Première cession, usufruit temporaire, Plus-value, Prorogation, Revenus fonciers
#Article du CGI/LPF: 13
Cette décision éclaire la notion de première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire au sens du 1° du 5 de l’article 13 du CGI (issu de la loi du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012).
En l’espèce, une SCI avait cédé en 2004, pour une durée de onze ans, à une autre société, l’usufruit d’un bien immobilier et décidé, 5 jours avant le terme de ce contrat, de « proroger » la cession d’usufruit temporaire pour une durée complémentaire de six ans, soit jusqu’au 31 août 2021.
Le gérant et associé majoritaire de la SCI avait soumis à l’impôt sur le revenu au titre de l’année 2015, dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers, la plus-value réalisée lors de cette prorogation.
À la suite d’une vérification de comptabilité de cette société, l’administration fiscale a considéré que la prorogation d’usufruit était assimilable à une première cession d’un usufruit temporaire au sens du 5 de l’article 13 du CGI et qu’elle était, de ce fait, imposable dans la catégorie des revenus fonciers.
Le TA de Strasbourg, puis la CAA de Nancy ont rejeté la demande du gérant tendant à la décharge de ces impositions supplémentaires (CAA Nancy, 9 nov. 2023, n° 21NC00702, C+ : IP 3-2024, n° 3, § 24, comm. C. Juillet).
Selon le Conseil d’État, il résulte de l’article 13, 5 du CGI, éclairé par les travaux préparatoires de la loi du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012 dont il est issu, que le législateur a entendu prévoir des règles d’assiette dérogatoires applicables, à compter du 14 novembre 2012, à toute première cession d’un même usufruit temporaire, laquelle s’entend de la constitution initiale d’un usufruit à titre onéreux portant sur un bien donné et pour une période donnée à l’exclusion d’une éventuelle cession de ce même usufruit par l’usufruitier à une autre personne.
Le Conseil d’État précise par ailleurs que les circonstances que cette première cession fasse suite à une précédente cession d’un usufruit temporaire portant sur le même bien au titre d’une période antérieure et que les parties au contrat l’aient qualifiée de prorogation sont à cet égard dépourvues d’incidence.
Le Conseil d’État juge ainsi que la cour n’a pas commis d’erreur de droit ni inexactement qualifié les faits de l’espèce en jugeant que l’acte de « prorogation » portant cession à titre onéreux par la SCI à la SARL, pour la période du 1er septembre 2015 au 31 août 2021, d’un usufruit portant sur l’ensemble immobilier appartenant à la première, quand bien même il faisait suite à la cession à cette même société d’un usufruit portant sur le même ensemble immobilier pour la période du 1er septembre 2004 au 31 août 2015, avait la nature d’une première cession d’un usufruit temporaire.
Le Conseil d’État confirme donc l’arrêt d’appel, conformément aux conclusions du rapporteur public.
