Harold Brasnu est actuellement rapporteur public à la 1re chambre de la Cour administrative d’appel de Nantes, en charge du contentieux fiscal.
Harold BRASNU
Rapporteur public à la 1re chambre de la Cour administrative d'appel de Nantes
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Articles de l'auteur
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- Actualités Éléments du patrimoine
Vente d’un immeuble dont une partie est acquise en tant que terrain à bâtir : la destination donnée par l’acquéreur ne suffit pas à remettre en cause l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale
Déplier/Replier#Mots-clés: Plus-value immobilière, Résidence principale, Exonération, Dépendances immédiates et nécessaires
#Article du CGI/LPF: 150 U
#Convention fiscale:
#Pays:
La présente décision porte sur l’application de l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale (CGI, art. 150 U) et apporte un éclairage intéressant sur la notion de dépendances immédiates et nécessaires au sens de l’article 150 U, II, 3 du CGI.
En l’espèce, les requérants ont conclu la vente d’une maison d’habitation située sur une parcelle d’une superficie de 481 m2 et constituant leur habitation principale. L’acte authentique signé le 21 septembre 2015 mentionne que l’acquéreur déclare acquérir les biens en qualité de marchand de biens et que son opération consiste en l’acquisition d’un foncier bâti pour revente de la maison existante en l’état édifiée sur une parcelle de 187 m2 et la construction d’une maison neuve sur la parcelle détachée de 295 m2, le garage édifié sur cette parcelle devant être démoli par l’acquéreur ; le terrain à bâtir a été évalué à 140 000 € et la maison à 270 000 €. L’acte authentique mentionne également que le vendeur ne sera pas soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières, le bien constituant sa résidence principale. L’administration fiscale a remis en cause l’exonération de la plus-value pour la partie relative au terrain à bâtir. Les vendeurs ont contesté ces impositions devant le TA de Nantes qui a rejeté leur demande par un jugement du 30 décembre 2022 dont ils relèvent appel.
La CAA de Nantes annule le jugement attaqué suivant les conclusions du rapporteur public.
La CAA juge que la destination donnée au bien litigieux par l’acquéreur ne suffit pas, en l’absence d’autres éléments au dossier, à remettre en question l’allégation des appelants selon laquelle le terrain en cause constituait leur jardin d’agrément. Elle précise par ailleurs que l’acquisition de la maison d’habitation a été effectuée pour le prix de 410 000 €, la déclaration de l’acquéreur n’ayant permis que de déterminer les droits de mutation sur la vente du terrain à bâtir et sur la maison d’habitation cédée. Enfin, il résulte de l’instruction que la division parcellaire a été réalisée le 17 novembre 2015 soit postérieurement à la signature de l’acte authentique de vente.
Dans ces conditions, et alors qu’aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que le terrain à détacher et à bâtir ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale des appelants, la cour considère que les vendeurs sont fondés à soutenir qu’ils pouvaient bénéficier de l’exonération prévue par le 2° du II de l’article 150 U du CGI. L'arrêt est définitif.
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- Actualités Éléments du patrimoine
Taxe sur les logements vacants : la capacité financière du propriétaire à supporter les travaux d’habitabilité n’est pas un critère d’assujettissement à la taxe
Déplier/Replier#Mots-clés: taxe annuelle sur les logements vacants, assujettissement, vacance, volonté, indépendant, critère, capacité financière, travaux, important, logement, habitable, charge, détenteur
#Article du CGI/LPF: 232
Le requérant, propriétaire d’un bien immobilier situé à Saint-Nazaire, avait été déchargé de la taxe annuelle sur les logements vacants à laquelle il avait été assujetti pour l’année 2019, par un jugement du Tribunal administratif de Nantes dont le ministre a relevé appel (TA Nantes, 4e ch., 15 mars 2024, n° 2007307, Petitrenaud, C+ : IP 3-2024, n° 2, § 87).
Pour confirmer ce jugement, la cour relève que le logement était bien vacant depuis le 1er janvier 2019, mais que le coût des travaux sanitaires et d’électricité nécessaires pour rendre le logement habitable représentait une part située entre 38 % et 44 % de la valeur vénale du bien.
La cour se réfère à l’article 232 du CGI, tel qu’interprété par deux décisions du 29 juillet 1998 et du 29 décembre 2012 du Conseil constitutionnel, qui portaient des réserves d’interprétation tenant en particulier à ce que « ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ». Elle estime qu’au vu de l’importance des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable, l’administration fiscale ne pouvait pas se fonder sur la circonstance que la vacance du logement n’aurait pas été indépendante de la volonté du propriétaire au vu de la durée de la vacance et de la capacité du propriétaire à supporter la charge financière des travaux nécessaires pour le rendre habitable, alors que le critère de l’habitabilité du bien n’était pas rempli.
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Déplier/ReplierAnnexe 4 : CAA Nantes, 1re ch., 16 avr. 2024, n° 23NT01148, SCI Beau Rivage, concl. H. Brasnu, C+
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Déplier/ReplierAnnexe 7 : CAA Nantes, 1re ch., 31 mars 2023, n° 21NT02281, Barreau, concl. H. Brasnu, C
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Déplier/ReplierAnnexe 6 : CAA Nantes, 1re ch., 23 déc. 2022, n° 20NT03961, Chagnon, concl. H. Brasnu, C+
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Déplier/ReplierAnnexe 3 :CAA Nantes, 1re ch., 23 déc. 2022, n° 20NT03798, Ginies , concl . H. Brasnu , C
