Maître de conférences en droit privé et sciences criminelles, Université de Bordeaux
Suzie Bradburn est maître de conférences à l’université de Bordeaux où elle enseigne le droit fiscal et le droit des affaires, et co-dirige le master Fiscalité des affaires et du patrimoine avec Florence Deboissy et le DU Business Law avec Sarah-Marie Cabon.
Elle est directrice adjointe de l’Institut de Recherche en Droit des Affaires et du Patrimoine (IRDAP, EA4191).
#Mots-clés: Marchand de biens, activité, définition, immeuble, bien immobilier
#Auteur: Suzie¤ BRADBURN
#Qualités: Maître de conférences en droit privé et sciences criminelles, Université de Bordeaux
L’activité de marchand de biens consiste en des opérations d’achat-revente de biens immeubles. Cette étude se propose de revenir sur les éléments constitutifs de cet acte de commerce par nature (C. com., art. L. 110-1, 2°) et d’apprécier leur résonnance en droit fiscal, afin de tracer la frontière entre les actes qui relèvent de la simple gestion d’un patrimoine privé, et ceux qui relèvent d’une véritable activité économique ou, dit autrement, d’une entreprise (V. § 7). Cette dernière doit alors être juridiquement organisée et le marchand doit peser les avantages et inconvénients qu’implique l’exercice de l’activité à titre individuel ou en société (V. § 37).
#Mots-clés: Marchand de biens, immeuble, bien immobilier
#Auteur: Suzie¤ BRADBURN
#Qualités: Maître de conférences en droit privé et sciences criminelles, Université de Bordeaux
L’attrait pour l’activité de marchand de biens peut s’expliquer par plusieurs raisons. Par l’amour de la pierre, tout d’abord, car le marchand de biens participe à la conservation et la réhabilitation du parc immobilier ancien. Par l’appât du gain, ensuite, car il se rémunère - rapidement et facilement - sur la plus-value qu’il réalise lors de la revente des biens achetés. Par le libre accès à la profession, enfin, puisqu’elle n’exige - a priori - ni diplôme ni prérequis.
Cet « Eldorado » immobilier n’est pourtant pas étranger au droit. Si le marchand de biens ne jouit d’aucun statut particulier, il n’en demeure pas moins assujetti à des obligations de droit commun qui découlent de l’exercice d’une activité professionnelle immobilière de nature commerciale. Droits des contrats et de la vente immobilière, responsabilité, assurances, droit commercial, droit de la construction, etc. sont autant d’aspects juridiques que le marchand doit maîtriser pour sécuriser ses opérations.
Par ailleurs, la rentabilité de l’activité tient à une bonne connaissance du marché immobilier et à une fiscalité optimisée. Le traitement TVA de la revente (TVA sur prix total ou sur marge ?) et des travaux (quid du taux applicable), les conditions d’exonération des droits de mutation à titre onéreux en cas d’engagement de revente, et d’éligibilité à certains dispositifs d’incitation fiscale (déficit foncier, Malraux, Denormandie, etc.), peuvent tout à la fois constituer des freins ou des leviers au développement de l’activité. Identifier ces enjeux pour mieux les appréhender est donc essentiel.
Ce dossier a pour ambition de dessiner les contours du traitement juridique et fiscal de l’activité de marchand de biens, ou du moins d’identifier les points de vigilance et de faire état des dernières actualités en la matière.
Nous remercions très chaleureusement l’ensemble des auteurs ayant accepté de participer à ce dossier et de s’être confrontés à ce sujet aux multiples facettes qu’est le marchand de biens.
